Анализ рынка торгово-офисной недвижимости на 01.01.2016 г .

Анализ рынка торгово-офисной недвижимости на 01.01.2016 г .

06.02.2016

АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВО-ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА 01 ЯНВАРЯ 2016 г.

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ.

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РОССИИ И КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.

ИТОГИ СОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ В 2015 ГОДУ.

В Калининградской области индекс промышленного производства за январь-сентябрь 2015 года по сравнению с январем-сентябрем 2014 года составил 89,8%.

Сельское хозяйство. К 1 октября 2015 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий выросло по сравнению с этой же датой 2014 года на 16,6%, овец и коз — на 1,3%, свиней — сократилось на 1,9%. Производство скота и птицы на убой в живом весе в январе-сентябре 2015 года увеличилось по сравнению с январем-сентябрем 2014 года на 7,4%, молока — на 10,4%, яиц — на 17,2%.

К началу октября в сельскохозяйственных организациях имелось в наличии кормов по 8,6 центнера кормовых единиц в расчете на условную голову крупного скота против 6,7 центнера год назад.

По состоянию на 1 октября сего года в хозяйствах всех категорий Калининградской области намолочено 502,9 тысячи тонн зерна в первоначально-оприходованном весе — 124,9% к соответствующей дате 2014 года, накопано 132,6 тысячи тонн картофеля или 101%, собрано 47 тысяч тонн овощей — 90,6%.

Строительство. В январе-сентябре 2015 года организациями всех форм собственности введено 848,9 тысячи квадратных метров жилья, что составило 117,4% к уровню соответствующего периода 2014 года.

Торговля. Оборот розничной торговли в Калининградской области в январе-сентябре 2015 года составил 106,3 миллиарда рублей и сократился по сравнению с соответствующим периодом 2014г. в сопоставимых ценах на 4,2%.

Потребительские цены на товары и услуги в регионе за 9 месяцев 2015 года выросли на 8,1%, в том числе на продовольственные товары — на 7,2%, непродовольственные товары — на 8,2%, услуги — на 10,1%.

По данным Росстата, кредиторская задолженность обследуемых организаций области составляла на 1 сентября 2015 года 241,7 миллиарда рублей, в том числе просроченная — 4,4 миллиарда рублей, или 1,8%, а на 1 августа соответственно 230,9 и 4,1 миллиарда рублей и 1,8%. Дебиторская задолженность на 1 сентября 2015 года составила 169 миллиардов рублей, из нее просроченная — 2,9 миллиарда рублей, или 1,7%, а на 1 августа соответственно 153,4 миллиарда, 2,9 миллиарда рублей, 1,9%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в январе-августе 2015 года в Калининградской области по сравнению с январем-августом 2014 года выросла на 5,9% и составила 27706 рублей. Общая сумма просроченной задолженности по заработной плате в организациях Калининграда и области составила на 1 октября 2015 года 16,5 миллиона рублей и сократилась по сравнению с предыдущим месяцем на 26,1%.

Источник: http://kaliningraddaily.com/statistics/2015111031974

Выводы:

Важнейшие показатели социально-экономического развития Калининградской области в 2015 года по-прежнему показывают противоречивые тенденции развития. Сохранена позитивная динамика основных параметров социально-экономического развития Калининградской области.

В 2015 году относительно предыдущего года отмечен значительный рост производства. Лидерами роста в промышленности остаются обрабатывающие производства.

ПОЛИТИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В РОССИИ

В политической жизни России в 2015 году произошли следующие основные события:

·         Проведение выборов в Госдуму седьмого созыва было перенесено с декабря на сентябрь 2016-го. Парламентарии впервые в истории приняли решение сократить свои полномочия на три месяца. Такие перемены, по их словам, необходимы для того, чтобы бюджет на 2017 год принимал уже новый созыв Госдумы и, соответственно, контролировал его исполнение правительством.

·         В июле Совет Федерации отправил Генпрокурору, главам МИД и Минюста патриотический "стоп-лист" из 12 организаций, деятельность которых, по мнению сенаторов, нежелательна на территории России. Верхняя палата парламента попросила ведомства принять меры про противодействию "антироссийской активности иностранных и международных неправительственных организаций". В список вошли Фонд Сороса, Национальный фонд демократии (NED), Международный республиканский институт (IRI), Национальный демократический институт по международным вопросам (NDI), Фонд Макартуров, Freedom House, Фонд Чарльза Стюарта Мотта, фонд "Образование для демократии" (FED), Восточно-Европейский демократический центр, Всемирный конгресс украинцев, Украинский всемирный координационный совет, Крымская полевая миссия по правам человека.

В конце июля Фонд Макартуров объявил о закрытии своего филиала в Москве, тогда же Минюст внес Национальный фонд в поддержку демократии в перечень нежелательных в РФ организаций. В ноябре Генпрокуратура признала нежелательной деятельность в России двух НКО, входящих в Фонд Сороса: фонд "Открытое общество" (Open Society Foundations) и институт "Открытое общество фонд содействия" (OSI Assistance Foundation).

·         Единый день голосования 13 сентября в этом году стал самым масштабным в России: на всей территории страны прошло почти 6 тысяч избирательных кампаний, в результате которых было распределено 43,5 тысячи мандатов. Впервые выборы состоялись в новых субъектах – Крыму и Севастополе. Россияне выбирали губернаторов, мэров и депутатов законодательных собраний.

Полномочия в 2015 году истекали у 14 глав регионов, в девяти из них были назначены временно исполняющие обязанности губернаторов, к тому же еще ряд руководителей попросили президента об отставке, чтобы принять участие в досрочных выборах. Были в этом году и другие кадровые перестановки, приведшие к смене руководства субъектов РФ: жителям Краснодарского края пришлось досрочно выбирать губернатора, поскольку предыдущий глава региона возглавил Минсельхоз, на Сахалине выборы прошли в связи с отстранением руководителя субъекта по подозрению к коррупции, а в Приамурье, поскольку избранный в 2012 году губернатор ушел работать на Сахалин.

Источники: http://ria.ru/politics/20151214/1341802401.html; http://lenta.ru/news/2015/11/28/putin/

Вывод: Сложившаяся политическая ситуация в целом стабильна и практически не повлияла на спрос и предложение на рынке недвижимости и рынке земельных участков.

РЫНОК ТОРГОВО-ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Срок проведения анализа -2015 г.

Цель анализа: определить ситуацию на рынке торгово-офисной недвижимости Калининградской области, дать качественную и количественную характеристику рынка.

Цель определила следующие задачи: выявить основные ценообразующие факторы; провести ценовой анализ рынка, определить перспективы развития рынка.

Предмет анализа: рынок торгово-офисной недвижимости Калининградской области.

Регион исследования: Калининградская область.

Источники информации: справочные, специализированные, финансово-экономические издания, доступные базы данных, информационно-аналитические ресурсы сети Интернет, открытые результаты исследований.

На рынке недвижимости Калининградской области в открытой продаже не представлены достаточное количество объектов развлекательной недвижимости ля проведения анализа рынка. В связи с этим оценщиком было принято решение о проведении анализа рынка недвижимости наиболее сопоставимого развитого сегмента рынка – рынка торгово-офисной недвижимости.

ОПИСАТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВЫБОРКИ

Поскольку предложение торгово-офисной недвижимости Калининградской области неоднородно, анализ целесообразно проводить по 3 сегментам (сегменты сформированы по критерию «местоположение»):

·         г. Калининград;

·         курортная зона (в курортную зону отнесены населенные пункты Светлогорского района, Пионерского городского округа, Янтарного городского округа, Балтийского муниципального района и Зеленоградского района, расположенные в прибрежной полосе);

·         районы Калининградской области (без учета г. Калининграда и курортной зоны).

Объем выборки: 200 предложений, из которых 105 – в г. Калининграде, 40 – в курортной зоне и 55 – в районах Калининградской области.

В выборку не включались помещения в торговых, офисных, торгово-офисных, торгово-развлекательных центрах.

АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАКЖЕ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ВАРИАНТАХ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА ЗНАЧЕНИЙ ЦЕН

Продажа торгово-офисной недвижимости.

Диапазон цен продажи офисной недвижимости по выделенным сегментам Калининградской области представлен на диаграмме:


Источник: рыночные данные

В г. Калининграде средняя цена офисной недвижимости составляет 25 000 руб./кв.м. Максимальная цена предложения в г. Калининграде составляет 40 000 руб./кв.м. Максимальные цены на торгово-офисную недвижимость в г. Калининграде зафиксированы на объекты, расположенные на основных торговых и общественно-деловых улицах г. Калининграда.

В курортной зоне средняя цена 1 кв.м. торгово-офисной недвижимости составляет 20 000 руб. Высокие цены на объекты торгово-офисной недвижимости отмечены в г. Светлогорске, г. Зеленоградске, в Пионерском городском округе, что обусловлено их туристической привлекательностью, развитой инфраструктурой и динамичным и перспективным развитием данных городов-курортов.

Средняя цена 1 кв.м. торгово-офисной недвижимости в районах Калининградской области составляет 15 000 руб.,. В крупных городах области (например, г. Советск, г. Черняховск, г. Гусев и т.д.), а также в г. Гурьевске цена 1 кв.м. находится на уровне выше средней цены 1 кв.м. по районам Калининградской области.

Интервал значений цен коммерческой недвижимости в Калининградской области.

 Месторасположение

 Назначение

 Диапазон цены предложения к продаже, руб./кв.м.

 г. Калининград

 Коммерческое назначение

15 000 – 40 000

 Курортная зона

13 000 – 35 000

 Города и населенные пункты Калининградской области

10 000 – 30 000

Аренда торгово-офисной недвижимости

Диапазон ставок арендной платы на торгово-офисную недвижимость по выделенным 3 сегментам Калининградской области представлен на диаграмме:

Источник: рыночные данные

Средняя ставка арендной платы за 1 кв.м. торгово-офисной недвижимости в г. Калининграде составляет 350 руб. в мес. В курортной зоне средняя ставка арендной платы за 1 кв.м. составляет 400 руб. в мес. По районам Калининградской области средняя ставка арендной платы за 1 кв.м. – 250 руб. в мес.

Наличие существенных расхождений между нижней и верхней границей цен предложений торгово-офисной недвижимости традиционно объясняется влиянием ценообразующих факторов. Так, низкая цена 1 кв.м. объекта торгово-офисного назначения может объясняться его неудачным месторасположением, несоответствием современным требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам.

В Калининградской области встречаются также предложения, цена 1 кв.м. которых значительно превышает среднерыночную. На цену, в этом случае, влияют не только объективные качества объекта, но и субъективные факторы, связанные с намерениями продавца. Такие предложения встречаются довольно редко, они значительно завышают показатель среднерыночной цены, поэтому не включались в выборку

Интервал значений цен аренды коммерческой недвижимости в Калининградской области.

 Месторасположение

 Назначение

 Диапазон цены предложения аренды, руб./кв.м.

 г. Калининград

 Коммерческое назначение

200 – 700

 Курортная зона

300 – 800

 Города и населенные пункты Калининградской области

150 - 400


Выводы:

В настоящее время на рынке торгово-офисной недвижимости Калининградской области наблюдается незначительный рост количества предложений.

Как в настоящее время, так и в будущем, наибольшим спросом будут пользоваться объекты торгово-офисной недвижимости, расположенные в г. Калининграде и в его ближайшем пригороде (Гурьевском районе), а также в Светлогорском и Зеленоградском районах, в Пионерском и Янтарном городских округах.

В г. Калининграде спрос на торгово-офисную недвижимость обусловлен высокой развитостью его инфраструктуры. Наибольшее количество торгово-офисных площадей сосредоточено в центральной части города; уже сейчас в центре г. Калининграда начинает ощущаться дефицит свободных помещений, вследствие чего происходит освоение спальных районов и магистральных улиц. Сегмент коммерческой недвижимости в г. Калининграде, который быстро развивается, – это офисы и торговые площади, расположенные в новообразованных жилищных комплексах.

Спрос на коммерческую недвижимость в Светлогорском и Зеленоградском районах, в Пионерском и Янтарном городских округах обусловлен их туристической привлекательностью, развитой инфраструктурой и динамичным и перспективным развитием данных городов. Помимо одного из самых приоритетных секторов на рынке недвижимости в курортной зоне – гостиничного сектора, являющегося основой туризма, в курортной зоне представлены объекты торгово-офисной недвижимости (офисные здания и помещения, торговые центры и помещения под различные сферы услуг, объекты общепита – рестораны, кафе).

В районах Калининградской области (без учета г. Калининграда и курортной зоны) будут востребованы объекты торгово-офисной недвижимости преимущественно на центральных улицах крупных городов области, таких как г. Советск, г. Черняховск, г. Гусев и т.д.

Основными ценообразующими факторами, по-прежнему, будут: местоположение, площадь помещений и состояние внутренней отделки


Хочешь получить бесплатную консультацию специалиста?