08.02.2017
РЫНОК ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Срок проведения анализа -2015 г.
Цель анализа: определить ситуацию на рынке производственно-складской недвижимости Калининградской области, дать качественную и количественную характеристику рынка.
Цель определила следующие задачи: выявить основные ценообразующие факторы; провести ценовой анализ рынка, определить перспективы развития рынка.
Предмет анализа: рынок производственно-складской недвижимости Калининградской области.
Регион исследования: Калининградская область.
Источники информации: справочные, специализированные, финансово-экономические издания, доступные базы данных, информационно-аналитические ресурсы сети Интернет, открытые результаты исследований.
Объект оценки относится к рынку производственной недвижимости Калининградской области.
ОПИСАТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВЫБОРКИ
Для проведения обзора были проанализированы предложения производственно-складских площадей в Калининградской области.
Поскольку предложение производственно-складской недвижимости Калининградской области неоднородно, анализ целесообразно проводить по 2 сегментам (сегменты сформированы по критерию «местоположение»):
· г. Калининград;
· районы Калининградской области (без учета г. Калининграда).
Объем выборки: 100 предложений, из которых 45 – в г. Калининграде, 55 – в Калининградской области (без учета г. Калининграда).
Структурная характеристика выборки: наибольшее количество предложений производственно-складской недвижимости г. Калининграда приходится на Московский район, что обусловлено спецификой данного района и его географическим положением. Наибольшее количество предложений производственно-складских площадей Калининградской области (без учета г. Калининграда) приходится на Гурьевский и Багратионовский районы, что обусловлено отраслевой специализацией указанных районов и их близостью к областному центру.
АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАКЖЕ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ВАРИАНТАХ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА ЗНАЧЕНИЙ ЦЕН
Продажа производственно-складской недвижимости
Диапазон цен продажи производственно-складской недвижимости по выделенным сегментам Калининградской области представлен на диаграмме:
Источник: рыночные данные
В г. Калининграде средняя цена предложения составляет 14 000 руб./кв.м.
Средняя цена 1 кв.м. производственно-складской недвижимости в районах Калининградской области составляет 9 000 руб.
Наличие существенных расхождений между нижней и верхней границей цен предложений производственно-складской недвижимости традиционно объясняется влиянием ценообразующих факторов. Так, низкая цена 1 кв.м. объекта производственно-складского назначения может объясняться его неудачным месторасположением, отсутствием инженерных коммуникаций, неудовлетворительным физическим состоянием, несоответствием современным требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам.
В Калининградской области встречаются также предложения, цена 1 кв.м. которых значительно превышает среднерыночную. На цену, в этом случае, влияют не только объективные качества объекта, но и субъективные факторы, связанные с намерениями продавца. Такие предложения встречаются довольно редко, они значительно завышают показатель среднерыночной цены, поэтому не включались в выборку.
Интервал значений цен производственно-складской недвижимости в Калининградской области.
|
Месторасположение |
Назначение |
Диапазон цены предложения к продаже, руб./кв.м. |
|
г. Калининград |
Производственно-складское назначение |
2900 - 20000 |
|
Города и населенные пункты Калининградской области |
1000 - 15000 |
Аренда производственно-складской недвижимости
На рынке производственно-складской недвижимости г. Калининграда имеется значительное количество объектов, сдающихся в аренду. Однако большинство таких объектов представляют собой отдельностоящие здания/отдельные помещения в нежилых зданиях складского назначения (с возможным использованием под производство) непищевого профиля, преимущественно в удовлетворительном физическом состоянии (здания/помещения советской постройки, без отделки) с изношенным инженерным обеспечением, площадью до 1500 кв.м.
Диапазон ставок арендной платы за объекты в г. Калининграде: По данным компании «Рес Проперти Менеджмент Рус», ставки аренды на складскую недвижимость находятся в диапазоне 50–100 руб./кв.м. в месяц за класс С; за класс В – 125–200 руб./кв.м. в месяц; 180–400 руб./кв.м. в месяц – за класс А (без учета электроэнергии и прочих сопутствующих расходов). Помимо класса помещения, ставка аренды зависит от таких факторов, как арендуемая площадь, срок аренды и прочее.
На рынке производственно-складской недвижимости в районах Калининградской области имеется ограниченное количество объектов, сдающихся в аренду. Сдающиеся в аренду производственно-складские объекты расположены преимущественно в зоне до 25 км от г. Калининграда, также на рынке имеется несколько предложений о сдаче объектов в аренду в отдельных городах Калининградского области (г. Советск, г. Гусев, г. Черняховск и др.).
Большинство сдающихся объектов производственно-складского назначения в Калининградской области (без учета г. Калининграда) представляют собой отдельностоящие здания/комплексы зданий, преимущественно в удовлетворительном физическом состоянии (здания советской или довоенной постройки) площадью до 2000 кв.м.
Диапазон ставок арендной платы за данные объекты в районах Калининградской области: 50 – 200 руб./кв.м. в месяц.
На рынке аренды производственно-складской недвижимости основным спросом пользуются объекты площадью от 300 до 1000 кв.м.
В Калининградской области предложения об аренде объектов производственно-складского назначения, отвечающим современным требованиям, крайне ограничено (имеются единичные предложения).
На рынке также не практикуется сдача в аренду имущественных комплексов, комплексов зданий, объектов пищевого производства и других специализированных производств, складов со стеллажными системами хранения и т.п. Данное обстоятельство обусловлено высоким уровнем ликвидности и востребованности подобных объектов, так как все они используются собственниками для собственных нужд.
Источник: рыночные данные
Интервал значений цен аренды производственно-складской недвижимости в Калининградской области.
|
Месторасположение |
Назначение |
Диапазон цены предложения аренды, руб./кв.м. |
|
г. Калининград |
Производственно-складское назначение |
50 - 400 |
|
Города и населенные пункты Калининградской области |
50 - 200 |
ВЫВОДЫ
Динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса над предложением качественных площадей в Калининграде и Калининградской области, продолжается, однако рост предложения складских площадей не столь активен. Производственные помещения и производственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынка недвижимости региона.
Новых заявленных проектов в области складской недвижимости в регионе на данный момент нет, но, учитывая недостаточную развитость сегмента, наличие спроса со стороны арендаторов и емкость сегмента, можно ожидать появления в перспективе двух-трех новых качественных проектов.
Оценив текущую ситуацию на рынке производственных площадей Калининградской области, можно сделать вывод о необходимости развития данного сектора недвижимости, строительства новых современных объектов.